Direito Imobiliário - Direito à Comissão de Corretagem

CORRETAGEM - COMISSÃO - COBRANÇA - APROXIMAÇÃO ENTRE VENDEDORES E COMPRA DORES - RESULTADO ÚTIL ALCANÇADO - Alegação de que o negócio foi consumado em virtude da intermediação de outra corretora. Prova. Ausência. Imobiliária que, contratada para promover a venda de imóvel, adota providências para tal finalidade, mediante publicação de anúncios em jornais e acompanhamento de interessados na aquisição em visitas ao bem, e obtém êxito em sua atuação, ante a consumação do negócio com interessado que visitou o imóvel em companhia de corretor daquela, faz jus à comissão. Estando bem demonstrado de que a aproximação entre vendedor e comprador para o fim de realizar o negócio foi promovida pela autora e ausente prova de que a compra e venda só se consumou em virtude da intermediação de outra corretora, não há como afastar o direito da primeira ao recebimento da comissão. Recurso não provido. (TJSP - Ap 992.03.057560-4 - São José dos Campos - 28ª CDPriv. - Rel. Cesar Lacerda - DJe 01.09.2011 - p. 1319)

AÇÃO DE COBRANÇA - CONTRATO DE CORRETAGEM - DESISTÊNCIA DA VENDA - ART. 725 CC - CLÁUSULA DE DESISTÊNCIA EXPRESSA NO CONTRATO - NOTIFICAÇÃO ENVIADA - NÃO RECEBIMENTO IMOTIVADO - ANIMUS DE NÃO VENDER - DESISTÊNCIA CONFIGURADA - SENTENÇA MANTIDA - O contrato de corretagem exige uma obrigação de resultado, mesmo que haja desistência do contrato pelas partes contratantes, conforme prevê o art. 725 do CC - Estando a pretensão da autora amparada pela Lei ( art. 725 CC ), bem como na força do contrato, devidamente assinado entre as partes, não há como excluir o pagamento da comissão em virtude da desistência - O não recebimento da notificação para assinatura da proposta de venda e nem, ao menos, manifestação sobre tal, os requeridos expressaram o animus de não concluírem a venda do imóvel, configurando a desistência. (TJMG - AC 1.0024.08.105153-4/001 - 13ª C.Cív. - Rel. Nicolau Masselli - DJe 24.08.2009 )
APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATOS E PROCESSUAL CIVIL - AÇÃO DE COBRANÇA DE CORRETAGEM - PARCIAL PROCEDÊNCIA NA ORIGEM - CONTRATO DE MEDIAÇÃO POR TEMPO INDETERMINADO - VENDEDOR QUE AVENÇOU EXCLUSIVIDADE COM OUTRA IMOBILIÁRIA - APROXIMAÇÃO EFICAZ PROMOVIDA PELA AUTORA, PRIMEIRA CONTRATADA - ULTIMAÇÃO DA TRANSAÇÃO PELA SEGUNDA IMOBILIÁRIA - IRRELEVÂNCIA - PROVA BASTANTE DE QUE O PROCEDER DA AUTORA FOI DETERMINANTE - INTELIGÊNCIA DO ART. 727 DO CÓDIGO CIVIL - VERBA DEVIDA - SUCUMBÊNCIA - REDIRECIONAMENTO - SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO - "Para que seja devida a comissão, basta a aproximação das partes e a conclusão bem sucedida de negócio jurídico. A participação efetiva do corretor na negociação do contrato é circunstância que não desempenha, via de regra, papel essencial no adimplemento de sua prestação. Portanto, esse auxílio, posterior à aproximação e até a celebração do contrato, não pode ser colocado como condição para o pagamento da comissão devida pelo comitente - Se após o término do prazo estipulado no contrato de corretagem vier a se realizar o negócio jurídico visado, por efeitos dos trabalhos do corretor, a corretagem ser-lhe-á devida." (STJ. REsp nº 1072397/RS, relª Minª NANCY ANDRIGHI, j. 15.09.09) - Não há falar-se de divisão de corretagem, por força do do contrato de exclusividade pactuado com terceira imobiliária, se dessa segunda avença não participou a autora, primeira contratada. - Reformada a decisão de primeiro grau, as despesas processuais devem ser suportadas, na totalidade, pelos vencidos. (TJSC - AC 2009.012067-7 - 3ª CDCiv. - Rel. Juiz Henry Petry Junior - DJe 25.11.2010 )

CORRETAGEM. FORMA DO CONTRATO. APROXIMAÇÃO FRUTUOSA. NEGÓCIO EM NOME DE OUTREM. PREVALÊNCIA DO VALOR DA ESCRITURA PARA CÁLCULO DA COMISSÃO. I) O CONTRATO DE CORRETAGEM INDEPENDE DE FORMA, PODENDO SER VERBAL. SE EXCEDE O LIMITE LEGAL ADMITE-SE A PROVA EXCLUSIVAMENTE TESTEMUNHAL HAVENDO COMEÇO DE PROVA ESCRITA, ASSIM CARACTERIZANDO-SE A "FICHA DE VISITA" ASSINADA POR QUEM VEIO A ADQUIRIR O IMÓVEL. II) CARACTERIZA-SE A APROXIMAÇÃO FRUTUOSA SE O NEGÓCIO VEM A SER CONCRETIZADO, AINDA QUE EM NOME DO FILHO DO COMPRADOR APRESENTADO. III) À MÍNGUA DE PROVAS EM CONTRÁRIO, CONSIDERA-SE COMO VALOR DA TRANSAÇÃO, PARA CÁLCULO DA COMISSÃO, O VALOR DA ESCRITURA. (APC3211394, Relator GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 2ª Turma Cível, julgado em 13/06/1994, DJ 10/08/1994 p. 9.188)

COBRANÇA - Comissão - Corretagem - Contrato assinado pelas partes - Transação realizada - Pagamento devido - Sujeição ao princípio da autonomia de vontade (pacta sunt servanda) - Recurso não provido. (TJSP - AC 249.591-2 - São Paulo - Rel. Des. Celso Bonilha - J. 09.02.1995 )

HONORARIOS DE CORRETAGEM RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE CONSUMIDOR INFORMADO OBRIGACAO DE PAGAR VOTO NA PRESENTE DEMANDA O AUTOR INSURGE-SE PELO FATO DE TER PAGADO COMISSÃO DE CORRETAGEM PARA A EMPRESA IMOBILIÁRIA CONTRATADA PELOS RÉUS PARA AVENDADO EMPREENDIMENTO ADQUIRIDO - Alegam que não há nenhum contrato de corretagem entre eles e a imobiliária, devendo tal comissão ser paga pelo vendedor do imóvel. Pleiteiam que a cobrança de tal comissão seja reconhecida indevida, nula e abusiva, pugnando pela devolução em dobro da quantia de R$6.302,40 e danos morais no patamar de 20 salários mínimos. Em contestação as rés aduzem que inexiste prática ilícita, já que houve efetivo contrato de compra e venda da unidade imobiliária, que se consumou mediante a intermediação de pessoas que fizeram jus ao recebimento de sua remuneração. Sustentam que o autor aceitou o pagamento da comissão de corretagem, tendo esta integrado o preço da comercialização do imóvel, o que demonstra que houve livre ajuste no sentido de que a parte autora suportaria os encargos em questão. A corretagem efetivamente ocorreu, não havendo que se falar de devolução deste valor por qualquer das rés. Sentença de fls.185/187 julgando procedente em parte o pedido do autor, declarando nula a cláusula de comissão de corretagem, condenando os réus a pagarem ao autor, solidariamente, a quantia de R$ 6.302,40, a título de dano material. No Recurso Inominado (fls.189/198 e 199/210) os recorrentes reafirmam os argumentos já expendidos na defesa, pugnando pela reforma da sentença, em sua integralidade, ressaltando que o recorrido teve ciência do pagamento da comissão antes da contratação da promessa de compra e venda. Em Contra-razões (fls.218/221) o recorrido afirma não merecer reforma a sentença prolatada, devendo amesmaser mantida em sua integralidade. É o relatório. Pela análise dos autos, constata-se que a sentença monocrática merece reparo em sua integralidade. Segundo o art. 724 do CC "A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do dispositivo legal, verifica-se que as partes podem livremente ajustar de quem será a responsabilidade pelo pagamento do corretor. Entretanto, tal encargo deve ser devidamente informado ao adquirente do imóvel, em respeito ao princípio da informação, ou seja, o consumidor deve ser informado que ele arcará com as comissões daqueles que intermediaram a venda. Compulsando os autos verifica-se que o recorrido tinha conhecimento de que pagaria tal comissão (fls.11), tendo sido cumprido, portanto, o dever de informação. Assim, considerando que a parte autora tomou conhecimento efetivo do preço total de comercialização, antes mesmo da assinatura da promessa de compra e venda, não se insurgindo quanto à mesma, entendo que ela concordou com o pagamento da comissão, sendo, por conseguinte, incabível a sua devolução, em observância aos princípios da autonomia da vontade e vedação ao enriquecimento ilícito. A comissão de corretagem é paga, na verdade, por quem assume tal obrigação e não necessariamente por quem vende o imóvel ( art. 724, CC ). Por oportuno, este é o entendimento MAJORITÁRIO e ATUAL das Turmas Recursais deste Egrégio Tribunal de Justiça, como se vê: "ESTADO DO RIO DE JANEIRO Recurso n.º: 0197913-70.2009.8.19.0001 Recorrente: Cyrela Paraná Empreendimentos Recorrido: Elaine Oliveira dos Santos VOTO Trata-se de ação em que a Autora pretende obter reparação por danos materiais e morais sofridos, alegando ter sido cobrados indevidamente de valor correspondente à taxa de corretagem. Em contestação, a ré alega preliminar de ilegitimidade passiva e, no mérito, aduz decadência do direito autoral, ausência de comprovação do alegado e que o contrato de corretagem foi convencionado entre a corretora e a autora. A sentença de fls. 99/100 condenou a ré a restituir à autora o valor de R$ 10.458,00. No Recurso Inominado de fls. 101/121, a parte ré argui preliminar de ilegitimidade passiva e, no mérito, aduz decadência do direito autoral e retoma os argumentos de defesa para requerer a improcedência dos pedidos ou para que se determine que a devolução seja feita de forma simples. Em contrarrazões de fls. 123/136, a parte autora requereu o improvimento do recurso. É o relatório. Inicialmente, cumpre afastar as preliminares suscitadas pelos mesmos fundamentos da sentença, que passam a integrar o presente voto. Pela análise dos autos, entendo que a sentença merece reforma. A parte autora se insurge em face da cobrança de honorários de corretagem, que foram cobrados quando da aquisição de imóvel, de empreendimento da parte ré. Cabe ressaltar que à luz do direito moderno, nas relações contratuais, devem prevalecer os princípios que as orientam no sentido da eticidade e da boa-fé objetiva. Em relação à comissão de corretagem, o art.724 do CC dispõe que: "A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais." Pela análise do referido dispositivo legal, verifica-se que as partes podem livremente ajustar de quem será a responsabilidade pelo pagamento do corretor. No entanto, em observância ao princípio da informação, tal encargo deve ser devidamente informado ao adquirente do imóvel. Ou seja, o consumidor deve ser informado que ele arcará com as comissões daqueles que intermediaram a venda. Segundo o relato da parte autora e pelas microfilmagens dos cheques emitidos nominais aos corretores e agência de corretagem de fls. 36/47, verifica-se que o dever de informar foi cumprido na medida em que a parte autora tomou ciência de que dentro do valor do imóvel, havia verba que se destinava à corretagem, ainda que na escritura não tenha constado tal valor. Os honorários de corretagem não são, necessariamente, custeados tão somente por quem vende o imóvel, mas sim por quem eventualmente assume a tal obrigação. Assim, considerando que a parte autora tomou conhecimento efetivo do preço total de comercialização desde a fase das tratativas, sem oferecer qualquer ressalva, entendo que a mesma anuiu com o pagamento da comissão, razão pela qual a restituição da mesma afigura-se incabível, em observância aos princípios da autonomia da vontade e vedação ao enriquecimento ilícito. Portanto, concluo pela ausência de qualquer vício ensejador da invalidade do negócio jurídico. Isto posto, conheço do recurso e nego provimento ao mesmo para manter a sentença pelos próprios fundamentos, condenando o Recorrente ao pagamento de custas e honorários, os últimos em 20% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95 . Rio de Janeiro, 19 de agosto de 2010. SUZANE VIANA MACEDO Juíza Relatora" "ESTADO DO RIO DE JANEIRO PODER JUDICIÁRIO SEGUNDA TURMA RECURSAL CÍVEL Recurso n.º: 0025977-66.2008.8.19.0209 Recorrente: Carvalho Hosken S/A Engenharia Recorrido: Débora Carolina de Magalhães Ribeiro e outro VOTO Trata-se de ação em que os autores pretendem obter reparação por danos materiais sofridos, alegando terem sido cobrados indevidamente de valor correspondente à taxa de corretagem. A sentença de fls. 88/91 condenou a ré a restituir aos autores o valor de R$ 18.600,00. No Recurso Inominado de fls. 101/115, a parte ré argui preliminar de perda do objeto e renúncia do direito, julgamento extra petita e, no mérito, aduz ser mera permutante, não possuindo responsabilidade solidária com a 2ª ré LPS e requer a improcedência dos pedidos. Em contrarrazões de fls. 119/125, a parte autora requereu o improvimento do recurso. É o relatório. Inicialmente, cumpre afastar as preliminares suscitadas pelos mesmos fundamentos da sentença, que passam a integrar o presente voto. Pela análise dos autos, entendo que a sentença merece reforma. A parte autora se insurge em face da cobrança de honorários de corretagem, que foram cobrados quando da aquisição de imóvel, de empreendimento da parte ré. Cabe ressaltar que à luz do direito moderno, nas relações contratuais, devem prevalecer os princípios que as orientam no sentido da eticidade e da boa-fé objetiva. Em relação à comissão de corretagem, o art.724 do CC dispõe que: "A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais." Pela análise do referido dispositivo legal, verifica-se que as partes podem livremente ajustar de quem será a responsabilidade pelo pagamento do corretor. No entanto, em observância ao princípio da informação, tal encargo deve ser devidamente informado ao adquirente do imóvel. Ou seja, o consumidor deve ser informado que ele arcará com as comissões daqueles que intermediaram a venda. Pelo documento de fls. 42, verifica-se que o dever de informar foi cumprido na medida em que a parte autora tomou ciência de que dentro do valor do imóvel, havia verba que se destinava à corretagem, ainda que na escritura não tenha constado tal valor. Os honorários de corretagem não são, necessariamente, custeados tão somente por quem vende o imóvel, mas sim por quem eventualmente assume a tal obrigação. Assim, considerando que a parte autora tomou conhecimento efetivo do preço total de comercialização desde a fase das tratativas, sem oferecer qualquer ressalva, entendo que a mesma anuiu com o pagamento da comissão, razão pela qual a restituição da mesma afigura-se incabível, em observância aos princípios da autonomia da vontade e vedação ao enriquecimento ilícito. Portanto, concluo pela ausência de qualquer vício ensejador da invalidade do negócio jurídico. Isto posto, conheço do recurso e dou provimento ao mesmo para julgar improcedente o pedido. Sem ônus sucumbenciais. Rio de Janeiro, 24 de agosto de 2010. SUZANE VIANA MACEDO Juíza Relatora" "RECURSO Nº 0026682-64.2008.19.0209 RECORRENTE: BENTO LISBOA 106-B EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A RECORRIDO: LUIZ FERNANDO ARGUELES PINTO VOTO Cuida-se de ação de indenização de danos materiais decorrentes de cobrança indevida de comissão de corretagem. Afirma a parte autora que contratou com a incorporadora ré promessa de compra e venda de imóvel residencial, sendo o negócio intermediado pela Patrimóvel, empresa por ela contratada. Salienta que embora não tenha sido previamente cientificada, foi obrigada a arcar com despesas de corretagem, no valor total de 5.475,43,40 (cinco mil, quatrocentos e setenta e cinco reais e trinta e quatro centavos), obrigação que incumbia à vendedora, já que foi ela quem contratou os serviços de assistência do corretor. A r. sentença de fls. 215/217 julgou parcialmente procedente a pretensão para condenar a incorporadora a pagar à autora a cifra de R$ 10.950, 68 (dez mil, novecentos e cinqüenta reais e sessenta e oito centavos) referente ao dobro do valor indevidamente cobrado, acrescido de correção monetária contada do desembolso e juros de 1% ao mês desde a citação. Recorre a empresa aduzindo, preliminarmente, a prescrição da pretensão, já que o contrato data de 14/11/2005. Ressalta, ainda, que prevalece o princípio da autonomia da vontade, sendo o pagamento dos valores a título de corretagem custeados por aquele que assumiu a obrigação, que no caso, foi a parte autora. Afirma, por fim, que a autora sempre esteve ciente desse ônus. É o breve relatório. Decido. Inicialmente afasto a preliminar de prescrição considerando que não decorreram os três anos previstos no art. 206, § 3º, IV do CC , aplicável à hipótese. Quanto ao mérito, o art. 724 do CC/2002 estabelece que "a remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais." A inteligência do art. 724 não pode ser outra senão a de que as partes - Em razão do princípio da autonomia da vontade - Podem livremente acertar de quem será a responsabilidade pelo pagamento do corretor. Na inexistência de disposição, todavia, o encargo deverá guardar subordinação com a natureza do contrato. Em outras palavras, é possível às partes transferirem ao adquirente a obrigação de pagamento dos honorários dos corretores contratados pela vendedora. Não obstante, no caso de inexistência de ajuste, o encargo deve pertencer ao vendedor considerando que a ele é útil o trabalho do corretor. Na presente hipótese, segundo a tese de defesa, houve disposição sobre a responsabilidade pelo pagamento, estando o consumidor ciente de que dentro do valor do imóvel havia verba que se destinava à corretagem. De fato, a documentação trazida por ambas as partes demonstra a existência de prévia informação ao comprador de que este deverá arcar com as comissões daqueles que intermediaram a venda. Assim, não há como afastar-se a sua obrigação de sujeitar-se a tal disposição, o que, como mencionado não encontra óbice legal. Isto posto, conheço do recurso e dou-lhe provimento para JULGAR IMPROCEDENTE a pretensão inicial. Sem ônus sucumbenciais. Rio de Janeiro, 14 de outubro de 2010. LUCIANA GOMES DE PAIVA Juíza Relatora" Assim, mesmo que na escritura não tenha constado o valor (fls.19v), desde que a parte (comprador) tenha tido ciência de que pagaria a comissão e que esta faria parte do valor do imóvel (fls.11 e 127), não há qualquer ilegalidade na cobrança. Isto posto, voto no sentido de REFORMAR a sentença em sua INTEGRALIDADE, dando provimento recurso dos réus para julgar IMPROCEDENTES os pedidos autorais. Sem ônus sucumbenciais. Rio de Janeiro, 25 de maio de 2011. RHOHEMARA DOS SANTOS CARVALHO ARCE MARQUES Juíza Relatora. (TJRJ - T.R. 0031035-16.2009.8.19.0209 - Rio de Janeiro - 5ª T.R.J.E.Cív. - Relª Juíza Rhohemara dos Santos Carvalho Arce Marques - DJe 29.06.2011 - p. 19)


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